세무법인 이움 중앙지점 박성진 세무사입니다.
결론
다주택 양도세 중과 한시배제는 2026년 5월 9일 양도분이 원칙이지만, 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2 나목·다목은 그날까지 계약이나 토지거래허가 신청을 한 주택에 기한을 더 줍니다.
서울 21개 구·경기 12곳(나목4) 표 지역)은 계약일부터 6개월, 5월 10일 이후 계약한 허가 대상 주택은 2026년 11월 9일까지 양도해야 합니다.
「5월 9일로 끝났다」로 알려진 제도라 기한이 남은 분도 놓치기 쉽습니다. 실무에서 먼저 보는 것은 계약일·허가 신청일·잔금일 세 날짜입니다.
목차
중과세율과 장기보유특별공제 배제: 조문
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택 … 을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다.
(소득세법 제104조 제7항)
조정대상지역의 1세대 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해집니다. 같은 법 제95조 제2항 괄호는 제104조 제7항 각 호의 자산을 장기보유특별공제 대상에서 뺍니다.
제12호의2 가·나·다목 요건 비교
공통 요건은 보유기간 2년 이상입니다. 그 위에 아래 셋 중 하나에 해당하면 중과 대상 주택에서 제외됩니다.
| 목 | 요건 | 양도 기한 |
|---|---|---|
| 가목 | 없음 | 2026년 5월 9일까지 양도 |
| 나목(토지거래허가 대상) | 2026년 5월 9일까지 허가 신청 + 허가 취득 + 계약금 수령 | 계약일부터 4개월(표 지역 6개월). 5월 10일 이후 계약이면 9월 9일(표 지역 11월 9일)까지 |
| 다목(허가 대상 아님) | 2026년 5월 9일까지 매매계약 + 계약금 수령 | 계약일부터 4개월(표 지역 6개월) |
3)에 따른 매매계약 체결일부터 4개월(다음 표에 따른 지역에 소재한 주택의 경우 6개월) 이내에 양도할 것. 다만, 2026년 5월 10일 이후에 매매계약을 체결한 경우에는 2026년 9월 9일까지(다음 표에 따른 지역에 소재한 주택의 경우 2026년 11월 9일까지) 양도해야 한다.
(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2 나목 4))
6개월이 적용되는 표 지역
| 시·도 | 지역 |
|---|---|
| 서울특별시(21개 구) | 성동구, 마포구, 강동구, 영등포구, 양천구, 동작구, 광진구, 중구, 종로구, 서대문구, 강서구, 노원구, 성북구, 구로구, 동대문구, 관악구, 은평구, 중랑구, 금천구, 강북구, 도봉구 |
| 경기도(12곳) | 수원시 장안구·팔달구·영통구, 성남시 수정구·중원구·분당구, 안양시 동안구, 과천시, 용인시 수지구, 광명시, 하남시, 의왕시 |
강남구·서초구·송파구·용산구는 표에 없습니다. 같은 서울이라도 이 네 곳은 4개월 기준입니다.
2주택(제167조의10)에도 같은 규정
제167조의3은 3주택 이상 중과 제외 주택입니다. 2주택 중과 제외를 정한 제167조의10 제1항 제12호의2에도 같은 문구가 그대로 들어 있어, 2주택자도 같은 기한이 적용됩니다.
양도일과 기한 판정
양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날, 곧 잔금일입니다. 계약서상 잔금일이 기한 안이어도 실제 잔금이 밀리면 기한을 넘길 수 있습니다. 그래서 마지막 날부터 거꾸로 잔금 일정을 잡습니다.
자주 묻는 질문
5월 9일 뒤에 허가를 신청했으면 해당하지 않습니까.
나목은 허가 신청을 2026년 5월 9일까지 했을 것을 요건으로 둡니다.
보유기간 2년은 어떻게 셉니까.
소득세법 제95조 제4항의 보유기간으로 판정하고, 재건축 등 조합원 신축주택은 기존 건물 취득일부터 셉니다(제12호의2 본문 괄호).
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