일시적 2주택 처분기한 2년은 조정대상지역 둘 다일 때만, 8월 3일 계약금 기준 판정 (소득세법 시행령 제155조)

세무법인 이움 중앙지점 박성진 세무사입니다.

결론
2026년 10월 1일부터 일시적 2주택 처분기한은 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역일 때만 2년이고, 그 밖에는 종전대로 3년입니다(소득세법 시행령 제155조 제1항).
신규 주택을 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나 계약금을 냈다면 부칙에 따라 3년이 그대로 적용됩니다.
종합부동산세도 같은 구조로 바뀌었지만, 실제로 달라지는 첫 과세기준일은 빨라야 2029년 6월 1일입니다.

「일시적 2주택이 2년으로 줄었다」는 말만 듣고 급하게 집을 내놓으시는 경우가 있습니다. 실무에서 보는 기준은 두 집이 모두 조정대상지역인가, 그리고 새 집 계약금을 언제 냈는가 두 가지입니다. 둘 중 하나만 벗어나도 3년입니다.

목차

• 조문: 2년과 3년을 나눈 기준
• 8월 3일 계약금: 부칙의 경과조치
• 나는 2년인가 3년인가, 판정 5단계
• 종합부동산세는 언제부터 달라지나
• 기한을 넘기면
• 자주 묻는 질문

조문: 2년과 3년을 나눈 기준

1. 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우: 2년
2. 제1호 외의 경우: 3년
(소득세법 시행령 제155조 제1항(2026.9.30. 개정))

제1호에 들어가려면 신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역이어야 하고, 신규 주택도 조정대상지역이어야 합니다. 한쪽이라도 아니면 제2호, 3년입니다.

괄호 안 예외도 중요합니다. 신규 주택이 있는 곳이 조정대상지역으로 공고되기 전에 이미 취득했거나 계약금을 냈다면 제1호에서 빠집니다.

8월 3일 계약금: 부칙의 경과조치

소득세법 시행령 부칙(제36737호) 제2조는 개정 규정을 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 분부터 적용합니다.

신규 주택 취득·계약금 지급	처분기한
2026.8.3. 이전 취득 또는 매매계약·계약금 지급(증명서류로 확인)	종전대로 3년
2026.8.4. 이후, 두 집 모두 조정대상지역	2년
2026.8.4. 이후, 한 집이라도 비조정대상지역	3년

8월 3일 이전 계약이라면 계약서와 계약금 이체 내역이 그 증명서류입니다. 잔금을 8월 4일 이후에 치렀어도 계약금 지급이 확인되면 3년입니다.

나는 2년인가 3년인가, 판정 5단계

1. 신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역인가, 아니면 3년
2. 신규 주택이 조정대상지역인가, 아니면 3년
3. 신규 주택 취득(계약금 지급)이 그 지역의 조정대상지역 공고일 이전인가, 그렇다면 3년
4. 신규 주택 취득(계약금 지급)이 2026년 8월 3일 이전인가, 그렇다면 3년
5. 위에 하나도 해당하지 않으면 2년

조정대상지역은 지정·해제 이력이 지역마다 달라 날짜를 기억으로 판단하면 틀리기 쉽습니다. 저는 지역별 지정 기간표를 놓고 취득일·계약일을 대 본 뒤 판정합니다.

종합부동산세는 언제부터 달라지나

종합부동산세법 시행령 제4조의2 제1항도 같은 구조로 개정돼, 과세기준일(6월 1일) 현재 신규 주택 취득일부터 1호 2년·2호 3년이 지나지 않았으면 1세대 1주택자로 봅니다. 부칙 적용 시기도 같습니다.

그런데 2년 안에는 과세기준일이 두 번, 3년 안에는 세 번 들어갑니다. 줄어드는 것은 세 번째 과세기준일이고, 2026년 8월 4일 이후 취득분이면 그날은 빨라야 2029년 6월 1일입니다. 2027년·2028년 종합부동산세는 개정 전후가 같습니다.

기한을 넘기면

처분기한 안에 종전 주택을 팔지 못하면 일시적 2주택 특례가 적용되지 않아, 종전 주택 양도는 1세대 1주택 비과세가 아니라 일반 양도로 과세됩니다. 2년 대상인데 3년으로 알고 일정을 짜면 마지막 1년이 통째로 빠집니다.

지방세 취득세의 일시적 2주택 처분기한도 3년에서 2년으로 바꾸는 개편안이 있지만, 이것은 소득세와 별개 제도이고 아직 개편안 단계입니다.

자주 묻는 질문

분양권으로 새 집을 받는 경우도 같습니까.
제1호 괄호가 「신규 주택을 취득할 수 있는 권리」를 함께 적고 있어, 공고일·계약일 판정에 권리 취득도 들어갑니다. 다만 분양권·입주권은 특례 조문이 따로 있어 그 조문까지 함께 봐야 합니다.

종전 주택만 조정대상지역이고 새 집은 아니면 어떻게 됩니까.
제1호 요건(두 집 모두 조정대상지역)을 채우지 못하므로 3년입니다.

계약금을 8월 3일에 냈는데 계약서 날짜가 8월 5일입니다.
조문은 「매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실」을 함께 봅니다. 계약 체결과 계약금 지급이 모두 8월 3일 이전인지를 증명서류로 확인해야 합니다.

 

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