가족법인으로 세컨드하우스 옮기기, 종부세보다 큰 효과 세 가지와 취득세 12% 예외 (법인세법·지방세법 시행령 제28조의2)

세무법인 이움 중앙지점 박성진 세무사입니다.

결론
세컨드하우스를 가족법인으로 옮길 때 종합부동산세 절감 효과는 생각보다 작고, 실제 효과는 법인이 낸 재산세·종부세가 비용이 되는 점(법인세법 제21조), 금융소득을 법인으로 옮기는 점, 건강보험료에서 나옵니다.
법인의 주택 취득세는 원칙 12%이지만 2026년 인구감소지역 주택을 임대등록 목적으로 사면 중과에서 빠집니다(지방세법 시행령 제28조의2 제18호).
반대로 배당 시 세금, 임대의무기간, 실거주 부인 위험을 함께 봐야 합니다.

「집을 법인으로 넘기면 종부세가 준다」는 말을 듣고 오시는 분이 많습니다. 실무에서 계산해 보면 보유세 차이만으로는 취득세를 회수하는 데 너무 오래 걸립니다. 판단은 보유세 하나가 아니라 네 층을 같이 놓고 해야 합니다.

목차

• 보유세만 보면 효과가 작은 이유
• 법인이 낸 보유세는 비용입니다
• 금융소득과 건강보험료
• 취득세 12%와 인구감소지역 예외
• 반대편: 같이 봐야 할 여섯 가지
• 자주 묻는 질문

보유세만 보면 효과가 작은 이유

서울에 집 한 채, 수도권에 세컨드하우스 한 채를 가진 분이 세컨드하우스를 법인으로 넘기면 개인은 1세대 1주택이 됩니다. 대신 법인은 기본공제 없이 그 주택에 대해 종합부동산세를 따로 냅니다.

개인 쪽에서 줄어드는 세금과 법인 쪽에서 새로 생기는 세금을 빼 보면 남는 차이가 크지 않은 경우가 많습니다. 여기서 「실익 없다」로 끝내면 아래 세 층을 놓칩니다.

법인이 낸 보유세는 비용입니다

법인세법 제21조는 손금에 넣지 않는 세금을 열거하는데, 재산세와 종합부동산세는 그 목록에 없습니다. 법인이 낸 보유세는 비용으로 법인세를 줄입니다. 개인이 본인 별장에 내는 보유세는 공제할 소득이 없어 그냥 나가는 돈입니다.

조건이 하나 있습니다. 법인세법 시행규칙 제26조 제2항은 「법인의 업무」를 법인등기부상 목적사업으로 정합니다. 목적사업에 주택임대업이 없으면 실제로 임대해도 업무와 무관한 부동산으로 보아 관련 비용이 부인될 수 있습니다. 정관과 등기부에 임대업을 먼저 넣어야 합니다.

금융소득과 건강보험료

예금 이자나 배당처럼 개인에게 들어오던 금융소득을 법인이 받게 하면, 그 소득은 개인의 종합소득과 건강보험료 계산에서 빠집니다. 법인은 그 소득에서 보유세 같은 비용을 뺀 나머지에만 법인세를 냅니다.

지역가입자 건강보험료는 이자·배당·사업소득 등을 소득월액으로 반영합니다(국민건강보험법 시행령 제41조 제1항). 그래서 금융소득이 개인에서 빠지면 보험료도 함께 줄어듭니다. 다만 이미 보험료 상한에 걸려 있는 고소득자는 이 효과가 없습니다.

부모가 법인에 자금을 무상으로 빌려줄 때는 상속세 및 증여세법 제45조의5(특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제)도 함께 봅니다. 주주별로 계산한 이익이 일정 금액에 못 미치면 증여세가 없지만, 주주 구성과 대여 금액에 따라 달라집니다.

취득세 12%와 인구감소지역 예외

법인이 주택을 사면 취득세는 원칙적으로 12%입니다(지방세법 제13조의2 제1항 제1호). 이것이 법인 이전을 막는 가장 큰 비용입니다.

요건	내용 (지방세법 시행령 제28조의2 제18호)
취득 기간	2026년 1월 1일 ~ 12월 31일
지역	인구감소지역
등록	취득일부터 60일 이내 민간임대주택 등록
사후관리	임대의무기간 중 다른 용도 사용·매각·말소 시 12%로 추징

가액 요건과 본점 소재지 요건은 없습니다. 취득 기간을 2027년 말까지 늘리는 안이 나와 있지만 아직 개편안 단계라, 지금은 2026년 취득분까지만 확정입니다.

반대편: 같이 봐야 할 여섯 가지

• 배당하면 다시 세금: 법인에 쌓인 돈을 개인이 쓰려고 배당하면 그때 배당소득세가 붙습니다.
• 임대의무기간: 장기일반 10년 동안 임대를 이어가야 하고, 어기면 중과분이 추징됩니다.
• 실제 임대가 부인될 위험: 대표 본인이나 가족이 임차인으로 살며 주말에만 쓰는 구조는 실제 임대로 보지 않은 심판례가 있습니다.
• 서울 신설 법인: 과밀억제권역에서 새로 만든 법인이 5년 안에 그 권역 부동산을 사면 별도 중과가 걸립니다.
• 직장가입자 전환: 법인에서 급여를 받아 직장가입자가 되면 근로소득세가 더 커져 손해인 경우가 있습니다.
• 건강보험료 상한: 이미 상한을 내는 분은 건보료 효과가 0입니다.

저는 이런 검토를 할 때 보유세·법인 손금·소득 이전·건강보험료를 한 표에 놓고 연도별로 계산합니다. 한 층만 보면 결론이 반대로 나오는 경우가 실제로 있었기 때문입니다.

자주 묻는 질문

개인이 가진 집을 법인에 팔면 양도세가 나옵니까.
개인이 법인에 파는 것도 양도라 양도소득세 대상입니다. 가족법인은 특수관계라 시가로 거래해야 하고, 그 양도세와 법인 취득세를 이전 비용으로 함께 계산해야 합니다.

법인 명의 세컨드하우스에 가족이 머물러도 됩니까.
임대등록으로 취득세 혜택을 받았다면 임대 외 용도 사용은 추징 사유입니다. 가족이 쓰는 집이라면 이 구조가 맞지 않습니다.

 

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