소급감정 양도세, 국세청 예규는 시가 제외·대법원 2022두67357은 인정 (소득세법 시행령 제163조 제9항)

세무법인 이움 중앙지점 박성진 세무사입니다.

결론
상속세 신고 때 기준시가로 신고한 집을 판 뒤 상속개시일로 거슬러 받은 감정가(소급감정)를 양도세 취득가액으로 쓸 수 있는지는 국세청 예규·조세심판원과 법원이 다르게 봤습니다.
2011년 예규(재산세과-171)는 소급감정을 시가 범위에서 뺐고, 2026년 8월 대법원(2022두67357)은 세무서 결정가액이 객관적 시가가 아니면 소급감정가를 취득가액으로 볼 수 있다고 했습니다.
경정청구 기한은 양도세 법정신고기한이 지난 후 5년입니다(국세기본법 제45조의2 제1항).

상속세가 0원이라 기준시가로 간단히 신고했다가 팔 때 양도세가 커진 경우의 이야기입니다. 실무에서 먼저 보는 것은 감정서가 아니라 경정청구 기한이 남아 있는가입니다.

목차

• 취득가액과 감정가액 시가 인정 요건: 조문
• 국세청 예규와 심판·심사 결정
• 법원 판단의 흐름: 2024년부터 2026년 대법원까지
• 대법원 판결 뒤에도 남는 쟁점
• 경정청구 기한과 준비 서류
• 자주 묻는 질문

취득가액과 감정가액 시가 인정 요건: 조문

상속 또는 증여 … 받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.
(소득세법 시행령 제163조 제9항 본문)

제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월 … 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며 …
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항)

상속세에서 감정가를 시가로 보려면 가격산정기준일만이 아니라 감정서 작성일도 상속일 앞뒤 6개월 안에 있어야 합니다. 집을 판 뒤 받은 소급감정은 가격 기준일을 상속일로 맞춰도 작성일이 6개월 밖이라, 상속세법 문언으로는 시가에 들어가지 않습니다.

국세청 예규와 심판·심사 결정

문서	판단
재산세과-171 (2011.4.1.)	상속재산은 상속개시일 현재 시가로 평가하고, 소급감정은 시가 범위에서 제외
조심2012중0506 (2012.3.8.)	상속개시일부터 3년이 지나 받은 감정가는 시가로 볼 수 없음
심사-양도-2020-0010 (2020.4.8.)	상속 2년 3개월 뒤, 양도 후 한 곳에서 받은 소급감정은 취득가액으로 보기 어려움
조심2022구5774 (2022.9.13.)	기준시가로 상속세 신고 후 소급감정가를 취득가액으로 보자는 주장 불인정

과세관청 단계에서는 상속세법 시행령 제49조를 엄격하게 읽는 흐름이 이어졌습니다. 세무서에 경정청구를 넣는 것만으로 돌려받기는 어려웠다는 뜻입니다.

법원 판단의 흐름: 2024년부터 2026년 대법원까지

판결	결론
서울행정법원 2024구단60735 (2024.8.28.)	세무서 결정가액을 취득가액으로 본 경정거부 처분은 적법
서울고등법원 2025누6400 (2025.12.19.)	감정법인 두 곳의 소급감정 평균은 감정 방법에 뚜렷한 잘못이 없으면 시가로 인정할 수 있음
대법원 2022두67357 (2026.8.12.)	세무서 결정가액이 객관적 시가가 아니면 소급감정가를 취득가액으로 볼 수 있음

대법원이 든 이유는 상속세가 0원이면 상속 단계에서 평가액을 다툴 실익이 없었다는 점입니다. 그 금액이 양도세 단계에서 처음 세금을 만들기 때문에, 그때 시가를 다툴 기회가 있어야 한다는 것입니다.

대법원 판결 뒤에도 남는 쟁점

• 판결은 소급감정이라는 이유만으로 배척하지 말라는 것이고, 감정의 신뢰성은 다시 따져집니다.
• 판결은 그 사건의 판단이라, 세무서가 경정청구 단계에서 바로 따를지는 별개입니다.
• 2026년 10월 현재 판결 뒤 국세청 지침이나 새 예규는 찾지 못했습니다.

경정청구 기한과 준비 서류

과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 … 는 … 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정을 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다.
(국세기본법 제45조의2 제1항 본문)

이미 판 집이라면 양도세 확정신고 기한(양도한 해의 다음 해 5월 31일)이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 해야 합니다. 아직 팔지 않았다면 팔기 전에 감정을 받아 두고 비용과 다툼 기간까지 계산해 신고 방식을 정합니다.

• 상속세 신고서와 세무서 결정 통지
• 양도세 신고일과 법정신고기한
• 상속개시일 기준으로 감정할 감정기관 두 곳
• 상속 당시 주변 거래 시세 자료

자주 묻는 질문

감정을 한 곳에서만 받아도 됩니까.
상속세법 시행령 제49조 제1항 제2호는 둘 이상의 감정기관 평균액을 시가로 봅니다. 위 심사 결정도 한 곳 감정을 받아들이지 않았습니다.

예정신고만 하고 확정신고를 따로 안 했으면 기한은 언제부터 셉니까.
건마다 신고 형태가 달라 신고서를 보고 법정신고기한을 먼저 확정합니다.

 

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