상속받은 부동산 양도세 취득가액, 상속세 0원이어도 감정평가가 갈라놓습니다 (소득세법 시행령 제163조 제9항·대법원 2022두67357)

세무법인 이움 중앙지점 박성진 세무사입니다.

결론
상속받은 부동산을 팔 때 양도세 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액이고, 세무서장이 결정한 가액이 있으면 그 가액입니다(소득세법 시행령 제163조 제9항).
상속세가 0원이라고 기준시가로 신고하면 그 낮은 금액이 나중에 취득가액이 되어 양도차익이 커집니다.
대법원은 2026년 8월 12일 세무서장이 결정한 기준시가가 객관적 시가가 아니면 소급감정가액을 취득가액으로 볼 수 있다고 판결했습니다(2022두67357).

상속세가 공제 범위 안이라 0원이면 신고를 가볍게 끝내는 경우가 많습니다. 실무에서 먼저 보는 것은 상속세가 아니라 몇 년 뒤의 양도세입니다. 상속 신고 때 적은 금액이 그대로 취득가액이 되기 때문입니다.

목차

• 상속받은 자산의 취득가액: 조문
• 상속세 0원 신고가 양도세를 키우는 이유
• 대법원 2022두67357: 사실관계와 판단
• 신고 때 할 수 있는 것
• 10월 9일 글과 반대 방향인 이유
• 자주 묻는 질문

상속받은 자산의 취득가액: 조문

상속 또는 증여 … 받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.
(소득세법 시행령 제163조 제9항 본문)

상속받은 부동산은 내가 돈을 주고 산 것이 아니라서, 세법이 상속 당시 평가액을 「산 가격」으로 봅니다. 괄호 안이 중요합니다. 세무서가 상속세를 결정하며 정한 가액이 있으면 그 가액이 우선합니다.

상속세 0원 신고가 양도세를 키우는 이유

시가를 알기 어려운 부동산은 기준시가로 평가할 수 있고, 기준시가는 시세보다 낮은 경우가 많습니다. 상속재산이 공제 범위 안이면 어느 쪽으로 평가하든 상속세는 0원이라 낮은 기준시가로 신고하기 쉽습니다.

그런데 그 낮은 금액이 그대로 취득가액이 되면 나중에 팔 때 양도차익이 그만큼 커집니다. 상속 단계에서는 세금이 없어 아무도 다투지 않았던 금액이 양도 단계에서 세금을 만듭니다.

대법원 2022두67357: 사실관계와 판단

단계	금액
상속세 신고 시 부동산 평가액(상속세 0원)	4억900만원
세무서장 결정(기준시가, 상속세 0원)	2억1,604만원
약 1년 8개월 뒤 양도가액	10억1,100만원
소송 중 법원 감정(상속개시일 기준 소급감정)	7억2,970만원

세무서는 결정한 기준시가 2억1,604만원이 취득가액이라고 봤습니다. 대법원은 상고를 기각하면서, 세무서장이 결정·경정한 가액은 객관성과 합리성을 갖춘 시가일 때만 취득가액으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 상속세가 0원이면 상속인이 그 결정을 다툴 이유가 없었으니, 양도세 단계에서 시가를 다툴 기회를 줘야 한다는 이유였습니다. 공신력 있는 감정기관의 감정가액은 소급감정이어도 시가로 볼 수 있다는 기존 판례(2010두8751)도 함께 인용했습니다.

신고 때 할 수 있는 것

이 사건 상속인은 이겼지만, 경정청구 거부부터 대법원까지 6년 가까이 걸렸습니다. 처음 상속 신고 때 감정평가를 받아 그 가액으로 신고했다면 이 다툼 자체가 필요 없었습니다.

• 상속세가 0원이어도 나중에 팔 가능성이 있는 부동산은 감정평가로 신고할지 비교합니다.
• 상속세가 나오는 구간이라면 감정가액이 상속세를 올리므로, 상속세 증가분과 장래 양도세 감소분을 함께 계산합니다.
• 감정평가 수수료도 일정 한도에서 상속세 계산에 반영됩니다.

10월 9일 글과 반대 방향인 이유

10월 9일 글은 신고 뒤 국세청이 감정평가를 받아 상속세를 올릴 수 있다는 내용이었습니다. 이번 글은 같은 감정평가가 양도세에서는 납세자에게 유리하게 작동하는 경우입니다. 그래서 상속 부동산의 평가는 상속세와 장래 양도세를 같은 표에 놓고 정해야 합니다.

자주 묻는 질문

이미 기준시가로 신고하고 세무서 결정까지 끝났으면 방법이 없습니까.
위 판결은 결정 가액이 객관적 시가가 아니면 양도세 단계에서 시가를 다툴 수 있다고 봤습니다. 다만 그 시가를 증명하는 것은 납세자 몫이고 다툼이 길어질 수 있습니다.

상속받은 지 오래된 부동산도 소급감정이 됩니까.
판결은 소급감정이라는 이유만으로 시가성을 부정하지 않았습니다. 다만 상속개시일 기준으로 객관적이고 합리적으로 평가했는지가 따로 다퉈질 수 있습니다.

 

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상속세 감정평가, 신고를 끝내도 국세청이 다시 매길 수 있습니다

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