비사업용 토지 양도세 개편안, 장기보유특별공제 배제와 중과 20%p (소득세법 제104조)

세무법인 이움 중앙지점 박성진 세무사입니다.

결론
비사업용 토지 양도세는 현행 기본세율에 10%p를 더하고(소득세법 제104조 제1항 제8호) 장기보유특별공제도 적용됩니다.
2026년 세제개편안(정부안)은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 중과를 +20%p로 올리고 장기보유특별공제를 배제합니다.
국회 통과 전이지만 통과되면 같은 땅이라도 2027년과 2028년 양도의 세액이 크게 차이 납니다.

제가 보면 부모님께 물려받은 시골 농지를 도시에 살면서 15년 넘게 갖고 계신 분이 많습니다. 직접 농사를 짓지 않으면 비사업용 토지로 볼 가능성이 크고, 정부안대로라면 2028년 이후에 팔 때부터 장기보유특별공제가 빠지고 세율도 오릅니다. 언제 파느냐에 따라 세금이 크게 달라집니다.

목차

• 비사업용 토지 양도세, 지금은 어떻게 계산하나
• 정부안이 바꾸는 두 가지
• 양도차익 3억원, 12년 보유로 계산해 보면
• 비사업용인지부터 다시 확인하세요
• 자주 묻는 질문

비사업용 토지 양도세, 지금은 어떻게 계산하나

소득세법 제104조 제1항 제8호는 제104조의3에 따른 비사업용 토지에 기본세율보다 10%p 높은 세율표를 적용합니다. 과세표준 1,400만원 이하 16%부터 10억원 초과 55%까지입니다.

장기보유특별공제(제95조 제2항)는 비사업용 토지에도 현행 적용됩니다. 제95조 제2항 괄호가 공제에서 빼는 것은 미등기양도자산과 제104조 제7항의 조정대상지역 다주택 중과 주택이고, 비사업용 토지는 여기에 들어 있지 않습니다.

정부안이 바꾸는 두 가지

2026년 세제개편안(2026년 9월 정부안 확정)의 비사업용 토지 항목입니다.

구분	2027년 12월 31일까지 양도	2028년 1월 1일 이후 양도(정부안)
중과세율	기본세율 + 10%p	기본세율 + 20%p
장기보유특별공제	적용(보유 10년 20%, 15년 이상 30%)	적용 배제

아직 국회를 통과하지 않은 안입니다. 통과 여부와 적용시기는 연말 국회 의결 후 다시 확인해야 합니다.

양도차익 3억원, 12년 보유로 계산해 보면

12년 보유한 비사업용 토지를 팔아 양도차익이 3억원이라고 가정하겠습니다(필요경비 반영 후, 다른 양도 없음, 지방소득세 제외).

단계	현행(2027년까지)	정부안(2028년 이후)
양도차익	3억원	3억원
장기보유특별공제	7,200만원(24%)	0원
기본공제	250만원	250만원
과세표준	2억 2,550만원	2억 9,750만원
적용 세율표	기본세율 + 10%p	기본세율 + 20%p
양도소득 산출세액	약 8,830만원	약 1억 5,261만원

현행 산출세액은 제104조 제1항 제8호 표의 「1억5천만원 초과 3억원 이하: 5,206만원 + 1억5천만원 초과액의 48%」로 계산했습니다. 정부안은 기본세율 구간마다 20%p를 더한 가정입니다. 같은 땅, 같은 양도차익인데 양도 시점만으로 약 6,400만원 차이가 납니다.

비사업용인지부터 다시 확인하세요

비사업용 토지는 지목만으로 정해지지 않습니다. 제104조의3은 농지·임야·목장용지와 그 밖의 토지를 나눠 사용기간 요건을 두고, 재산세가 비과세·별도합산·분리과세인 토지 등은 비사업용에서 뺍니다. 사용 이력에 따라 사업용으로 볼 수 있는 경우도 있습니다.

그래서 순서는 ①사업용 여부 판정 → ②보유기간과 장기보유특별공제율 확인 → ③2027년과 2028년 양도의 세액 비교입니다.

자주 묻는 질문

2028년 인상은 확정입니까.
아닙니다. 2026년 정부안이며 국회 의결 전입니다.

계약을 2027년에 하고 잔금을 2028년에 받으면 어떻게 됩니까.
양도시기는 원칙적으로 대금 청산일입니다. 적용 기준이 「양도분」이면 잔금일이 2028년 이후인 경우 새 기준이 적용될 수 있어, 부칙이 나오면 적용례를 확인해야 합니다.

장기보유특별공제가 없어지면 오래 가진 땅일수록 손해입니까.
그렇습니다. 15년 이상이면 현행 30%를 공제받는데 정부안에서는 0%가 됩니다.

보유 2년 미만이면 어떻습니까.
단기보유 세율(40%·50%)과 비사업용 세율 중 큰 세액을 적용합니다(제104조 제1항 후단).

 

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