부모 자녀 아파트 저가 매매, 증여세 30%·3억과 양도세 5%·3억 두 기준 정리 (상속세 및 증여세법 제35조)

세무법인 이움 중앙지점 박성진 세무사입니다.

결론
부모 자녀 아파트 저가 매매는 두 법이 따로 봅니다. 산 자녀는 시가와의 차이가 시가 30%와 3억원 중 적은 금액 이상일 때 증여세(상속세 및 증여세법 제35조 제1항)를 냅니다.
판 부모는 차이가 시가 5% 또는 3억원 이상이면 양도가액이 시가로 다시 계산됩니다(소득세법 시행령 제167조 제3항).
그 앞에 직계존비속 매매는 증여로 추정된다는 문턱(같은 법 제44조)이 먼저 있습니다.

국세청이 2026년 10월 국정감사 업무보고에서 부모와 자녀 사이 아파트 저가 양도와 위장 매매를 중점 검증 대상으로 꼽았습니다. 실무에서 보면 「30%까지는 싸게 팔아도 된다」는 말만 기억하시는 경우가 많은데, 그 30%는 사는 자녀 쪽 기준일 뿐입니다. 파는 부모 쪽은 5%에서 이미 기준을 넘습니다.

목차

• 먼저, 매매로 인정받아야 합니다
• 산 자녀 쪽: 저가 양수 증여 30%·3억원
• 판 부모 쪽: 양도소득 부당행위계산 5%·3억원
• 두 기준을 한 거래에 대 보면
• 시가는 무엇으로 정해지나
• 자주 묻는 질문

먼저, 매매로 인정받아야 합니다

부모가 자녀에게 아파트를 팔면 세법은 일단 증여로 추정합니다.

배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 "배우자등"이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.
(상속세 및 증여세법 제44조 제1항)

추정을 깨려면 같은 조 제3항 제5호처럼 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되어야 합니다. 시행령은 자녀가 이미 신고한 소득이나 자기 재산을 처분한 돈으로 대금을 냈다는 것이 입증되는 경우를 들고 있습니다. 계약서만 있고 대금이 자녀 계좌에서 부모 계좌로 간 기록이 없으면 이 단계에서 매매가 아니라 증여가 됩니다.

국세청 회신도 같은 순서로 답합니다. 서면인터넷방문상담4팀-3594(2007.12.18.)는 직계존비속에게 양도한 재산은 증여로 추정하되, 대가를 받은 사실이 명백하면 양도소득세 과세대상이고 시가와 대가가 다르면 제35조가 적용되며, 판 쪽은 소득세법 제101조에 따라 시가로 양도가액을 계산한다고 정리했습니다.

산 자녀 쪽: 저가 양수 증여 30%·3억원

특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
(상속세 및 증여세법 제35조 제1항)

기준금액은 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액입니다(같은 법 시행령 제26조 제2항). 두 가지를 기억하시면 됩니다.

• 차액이 기준금액에 못 미치면 자녀에게 증여세가 없습니다.
• 넘으면 차액 전체가 아니라 차액에서 기준금액을 뺀 금액이 증여재산가액입니다.

시가 10억원 아파트를 6억원에 사면 차액 4억원에서 기준금액 3억원을 뺀 1억원이 증여재산가액입니다. 시가 20억원이면 30%는 6억원이지만 3억원이 더 적으므로 기준금액은 3억원입니다. 고가 아파트일수록 30%가 아니라 3억원이 기준이 됩니다.

판 부모 쪽: 양도소득 부당행위계산 5%·3억원

법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
(소득세법 시행령 제167조 제3항)

여기 해당하면 같은 조 제4항에 따라 양도가액을 시가로 계산합니다. 자녀가 실제로 낸 돈이 아니라 시가를 받고 판 것으로 보고 양도소득세를 매긴다는 뜻입니다.

증여세 기준과 달리 이쪽은 「3억원 이상이거나 5% 이상」입니다. 둘 중 하나만 넘어도 걸리므로, 시가 10억원 아파트는 5천만원만 싸게 팔아도 기준을 넘습니다.

두 기준을 한 거래에 대 보면

예를 들어 시가 10억원 아파트를 부모가 자녀에게 7억5천만원에 팔았다고 하겠습니다. 대금은 자녀 계좌에서 실제로 이체했다고 가정합니다.

구분	기준	차액 2억5천만원 판정
산 자녀(증여세)	시가 30%(3억원)와 3억원 중 적은 금액 = 3억원	기준 미달, 증여세 없음
판 부모(양도세)	차액 3억원 이상 또는 시가 5%(5천만원) 이상	해당, 양도가액을 10억원으로 계산

자녀 쪽은 조용히 넘어가도 부모 쪽 양도소득세는 시가 기준으로 다시 나옵니다. 「30%까지는 괜찮다」는 말이 반만 맞는 이유입니다. 부모의 주택 수와 보유기간에 따라 그 양도세가 얼마인지는 따로 계산해야 하므로, 가격을 정하기 전에 두 쪽 세금을 함께 놓고 보시기를 권합니다.

시가는 무엇으로 정해지나

두 법 모두 시가는 상속세 및 증여세법의 평가 규정을 따릅니다. 양도소득세 쪽은 평가기간을 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월로 바꿔 읽습니다(소득세법 시행령 제167조 제5항).

• 같은 단지·같은 면적의 매매사례가액이 있으면 그것이 시가가 됩니다. 아파트는 비교 대상이 많아 시가가 거의 정해져 있습니다.
• 감정평가를 받았으면 감정가액이 시가가 될 수 있습니다.
• 증여일(양수일)은 대금을 청산한 날이라, 시가도 잔금일을 기준으로 봅니다.

그래서 계약서 가격보다 잔금일 전후의 같은 단지 거래가격을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

자주 묻는 질문

시가대로 팔면 아무 문제가 없습니까.
상속세 및 증여세법 제35조 제3항은 거래가 소득세법상 부당행위계산 대상이 아닌 시가로 이루어지면 제35조를 적용하지 않는다고 정합니다. 다만 그 전에 제44조 증여 추정을 깨는 대금 지급 증빙이 있어야 합니다.

대출을 받아 대금을 내도 됩니까.
자녀 명의 대출금으로 낸 대금은 자녀가 갚아 나가는 기록이 함께 남아야 합니다. 부모가 대신 갚으면 그 부분이 다시 증여가 됩니다.

차액이 기준금액에 못 미치면 신고할 것이 없습니까.
자녀의 증여세는 없지만 부모의 양도소득세 신고는 그대로 남습니다. 부당행위계산에 해당하면 시가로 계산한 금액으로 신고해야 합니다.

 

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