상속세 감정평가, 신고 후 법정결정기한까지 시가가 바뀌는 기준 (시행령 제49조 단서·대법원 2024두65447)

세무법인 이움 중앙지점 박성진 세무사입니다.

결론
상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 평가기간 경과 후 법정결정기한까지 나온 감정가액도 평가심의위원회 심의를 거쳐 상속재산의 시가가 됩니다.
과세관청이 그 감정을 의뢰하는 것도 적법하다는 것이 대법원 2026. 9. 10. 선고 2024두65447 판결입니다.
기준시가로 신고한 비주거용 부동산·토지는 신고기한부터 9개월 동안 상속세 감정평가 대상이 될 수 있습니다.

상속받은 꼬마빌딩을 기준시가로 신고했는데 신고 뒤 국세청 감정가로 상속세를 다시 계산한 고지가 오는 경우가 있습니다. 실무에서 보는 기준은 하나입니다. 그 감정이 법정결정기한 안에 이루어졌고, 상속개시일부터 감정서 작성일까지 가격이 변할 특별한 사정이 없었는가입니다.

목차

• 상속재산 평가의 순서: 시가 다음 보충적 평가
• 시행령 제49조 제1항 단서가 여는 기간
• 대법원 2024두65447과 2026두30892
• 신고 전에 감정평가를 받으면 달라지는 것
• 자주 묻는 질문

상속재산 평가의 순서: 시가 다음 보충적 평가

상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 상속재산을 상속개시일 현재의 시가로 평가하도록 정합니다. 같은 조 제2항은 시가에 수용가격·공매가격·감정가격 등 대통령령으로 정하는 가액을 포함시킵니다.

시가를 산정하기 어려울 때만 제3항에 따라 제61조부터 제65조까지의 보충적 평가방법을 씁니다. 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청장이 고시하는 기준시가입니다. 임대차계약이 있는 재산은 제61조 제5항에 따라 임대료 등 환산가액과 비교해 큰 금액으로 평가합니다.

시행령 제49조 제1항 단서가 여는 기간

시가로 보는 원칙적 기간(평가기간)은 상속개시일 전후 6개월입니다. 단서는 그 밖의 기간을 추가합니다.

다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서)

여기서 「매매등」에는 감정이 포함되고, 감정가액의 날짜 판정은 제2항 제2호에 따라 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일입니다. 제78조 제1항 제1호의 상속세 법정결정기한은 신고기한부터 9개월입니다.

구분	근거	상속개시일 2026. 3. 15. 예시
평가기간	시행령 제49조 제1항 본문	전후 6개월
신고기한	법 제67조 제1항(개시일이 속한 달 말일부터 6개월)	2026. 9. 30.
법정결정기한	시행령 제78조 제1항 제1호(신고기한부터 9개월)	2027. 6. 30.

대법원 2024두65447과 2026두30892

대법원 2026. 9. 10. 선고 2024두65447 판결은 상속개시일 2019. 8. 27.인 부동산에 대해 과세관청이 감정을 의뢰해 산출한 감정가액으로 상속세를 부과한 사건입니다. 대법원은 상고를 기각했습니다. 판단 이유는 두 가지입니다.

• 상속세는 부과과세 방식이라 납세자가 보충적 평가로 신고했더라도 과세관청은 객관적 교환가치를 확인해 신고와 달리 산정할 수 있다.
• 시행령 제49조 제1항 단서의 기간은 대부분 신고기한 이후이고 법문이 감정의뢰 주체를 제한하지 않으므로, 과세관청의 감정 의뢰도 이 단서가 함께 규율한다.

원심은 소송 중 법원 감정을 다시 했고, 그 감정가액이 처분의 감정가액보다 높아 처분이 결론적으로 적법하다고 봤습니다.

반면 대법원 2026. 8. 13. 선고 2026두30892 판결은 원심을 파기환송했습니다. 「가격변동의 특별한 사정이 없을 것」이라는 요건은 평가기준일부터 가격산정기준일까지만이 아니라 감정가액평가서 작성일까지의 기간에 대해서도 충족되어야 한다는 이유입니다. 가격산정기준일을 상속개시일로 소급해 감정했더라도, 평가서를 작성할 때까지의 가격 변동을 따지지 않은 원심은 심리가 부족했다는 판단입니다.

신고 전에 감정평가를 받으면 달라지는 것

항목	내용	근거
감정기관 수	둘 이상, 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 이상	법 제60조 제5항, 시행령 제49조 제6항
감정 수수료	그 감정가액으로 신고하면 500만원 한도에서 과세가액에서 공제	시행령 제20조의3
나중의 양도세	상속개시일 현재 평가가액(세무서장 결정·경정가액이 있으면 그 가액)이 취득가액	소득세법 시행령 제163조 제9항
낮은 감정가	보충적 평가액 등과 비교한 기준금액에 미달하면 세무서장이 다른 감정기관에 다시 의뢰	시행령 제49조 제1항 제2호 단서

저는 상속 부동산이 비주거용 건물이나 토지이면 기준시가 신고, 신고 전 감정, 법정결정기한 내 국세청 감정 세 가지 경우의 상속세와 나중의 양도세를 같은 표에 놓고 정합니다. 상속세를 줄인 만큼 양도세 취득가액도 낮아지기 때문에 한쪽만 보면 판단이 틀어집니다.

자주 묻는 질문

국세청 감정으로 가액이 늘면 가산세도 붙습니까.
과소신고가산세는 적용하지 않습니다(국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목, 부정행위로 과소신고한 경우 제외). 늘어난 세액 자체는 내야 하고 고지된 납부기한을 넘기면 그때부터 납부지연가산세가 붙습니다.

아파트도 이렇게 다시 평가됩니까.
아파트는 면적·위치·기준시가가 비슷한 다른 재산의 매매가액(시행령 제49조 제4항)으로 처음부터 시가가 잡히는 경우가 많습니다. 다툼이 생기는 쪽은 비교할 거래가 드문 건물과 토지입니다.

국세청 감정은 언제까지 들어올 수 있습니까.
법정결정기한, 즉 신고기한부터 9개월까지입니다. 감정가액평가서 작성일도 그 안이어야 합니다.

 

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