공시가격 1억 이하 주택 양도세 중과 제외, 3주택은 해당 없음·정비구역 단서와 판정 시점 (소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제9호)

세무법인 이움 중앙지점 박성진 세무사입니다.

결론
조정대상지역 1세대 2주택이어도 양도 당시 기준시가(공동주택가격)가 1억원 이하인 주택은 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제9호에 따라 양도세 중과에서 제외됩니다.
정비구역·소규모주택정비 사업시행구역 안의 주택은 제외되고, 3주택 이상 중과(제167조의3)에는 이 1억원 기준이 없습니다.

공시가격 1억 이하 주택의 중과 제외는 빌라·다세대를 한 채 더 가진 2주택 세대에서 자주 걸리는 규정입니다. 실무에서 먼저 확인하는 것은 세 가지입니다. 파는 그 호실의 가격인가, 양도일에 고시된 가격인가, 정비구역 단서에 걸리지 않는가입니다.

목차

• 2주택 중과와 제외 사유의 구조
• 제9호 공시가격 1억 이하 요건
• 정비구역·사업시행구역 단서
• 중과 여부에 따른 세액 차이
• 3주택 이상은 1억 기준이 없다

2주택 중과와 제외 사유의 구조

조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택에 해당하는 주택을 양도하면 소득세법 제104조 제7항 제1호에 따라 기본세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용합니다. 같은 법 제95조 제2항에 따라 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.

다만 「1세대 2주택에 해당하는 주택」의 범위는 시행령 제167조의10 제1항이 정하고, 같은 항 각 호에 해당하는 주택은 중과 대상에서 빠집니다. 그래서 2주택 판정 다음에는 각 호를 하나씩 대조해야 합니다.

호	제외 사유(요지)
제1호	수도권·광역시 등 밖, 기준시가 3억원 이하
제2호	제167조의3 제1항 제2호~제8호의2 준용(장기임대주택 등)
제9호	양도 당시 기준시가 1억원 이하(정비구역 등 제외)
제11호	조정대상지역 공고 전 매매계약·계약금 수령
제12호의2	보유 2년 이상 + 2026년 5월 9일 전후 한시 배제 요건

제9호 공시가격 1억 이하 요건

9. 주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다.
(소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제9호, 시행 2026-10-01)

공동주택의 기준시가는 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목에 따라 공동주택가격입니다. 국세청도 양도하는 주택이 양도 당시 기준시가 1억원 이하이면 제9호에 따라 중과세율을 적용하지 않는다고 회신했습니다(사전-2020-법령해석재산-1118, 2021.09.28.).

판정 기준	내용
대상	건물 전체가 아니라 양도하는 그 주택(호실)
시점	계약일이 아니라 양도일(잔금일)에 고시된 가격
가격	공동주택은 공동주택가격, 단독은 개별주택가격
확인	매매계약서 층·호수·전용면적과 공시가격 호실 대조

실무에서는 같은 건물이라도 층과 면적에 따라 공시가격이 달라 호실을 잘못 맞추면 판정이 뒤집힙니다. 공시가격은 매년 새로 고시되므로 예전 연도 가격으로 판정하지 않습니다.

정비구역·사업시행구역 단서

제9호 단서는 두 구역의 주택을 1억원 이하여도 중과에 남겨 둡니다. 「도시 및 주거환경정비법」의 정비구역과 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」의 사업시행구역입니다. 재개발·재건축 예정지의 저가 주택 거래를 중과 제외로 풀어 주지 않으려는 취지입니다.

토지이용계획에 정비구역이 아닌 다른 개발 지구가 표시된 경우에는 그 지구를 정한 법률에 정비구역으로 본다는 의제 규정이 있는지를 따로 확인합니다. 단서는 열거된 구역만 정하고 있기 때문입니다.

중과 여부에 따른 세액 차이

예를 들어 양도차익 약 2억 3,874만원, 보유 12년, 같은 해 다른 양도가 없는 경우를 지방소득세까지 넣어 계산하면 다음과 같습니다.

구분	세율	장기보유특별공제	세액(지방소득세 포함)
중과	기본세율 + 20%p	0%	약 1억 2,879만원
중과 제외(제9호)	기본세율	24%(12년 이상 13년 미만)	약 5,286만원

세율 가산(+20%p)과 장기보유특별공제 배제가 함께 걸려 차이가 커집니다. 중과 대상이면 소득세법 제95조 제2항에 따라 보유기간과 무관하게 공제가 없습니다.

3주택 이상은 1억 기준이 없다

3주택 이상 중과의 범위를 정한 시행령 제167조의3 제1항에는 기준시가 1억원 이하 주택을 제외하는 호가 없습니다(제9호는 2018년 2월 13일 삭제). 같은 1억원 이하 제외는 1주택과 입주권·분양권 1개를 가진 경우(시행령 제167조의11 제1항 제9호)에도 있지만, 세대의 주택 수가 셋 이상이면 이 기준으로 중과를 피할 수 없습니다. 주택 수는 입주권·분양권까지 넣어 세대 전체로 셉니다.

 

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