세컨드홈 특례 요건, 인구감소지역 4억원·9억원 기준 (조세특례제한법 제71조의2)

세무법인 이움 중앙지점 박성진 세무사입니다.

결론
세컨드홈 특례(조세특례제한법 제71조의2)의 현행 가액 기준은 수도권 인구감소지역 기준시가 4억원, 수도권 밖 9억원입니다.
흔히 말하는 「6억원」은 2026년 세제개편안이며 2027년 1월 1일 이후 취득분부터입니다.
혜택은 세컨드홈이 아니라 원래 갖고 있던 집에 붙고, 종부세 쪽은 매년 가액을 다시 봅니다.

제가 보면 서울에 집 한 채를 가진 분이 기사에서 6억원 기준을 보고, 올해 가평에 기준시가 4억 5,000만원짜리 전원주택을 알아보시는 경우가 있습니다. 6억원은 2027년 취득분부터라 올해 산 집에는 수도권 4억원 기준이 걸립니다. 특례 대상이 아니므로 나중에 서울 집을 팔 때 2주택으로 보고 비과세를 판단하게 됩니다.

목차

• 세컨드홈 특례는 세 제도입니다
• 세컨드홈 특례 조건은 지역과 가액
• 6억원은 아직 아닙니다
• 양도세는 취득일, 종부세는 매년
• 혜택이 없는 경우
• 자주 묻는 질문

세컨드홈 특례는 세 제도입니다

제도	근거	효과	취득시기
지방 저가주택	종합부동산세법 제8조 제4항 제4호	종부세 1세대 1주택자로 봄	제한 없음
인구감소지역주택	조세특례제한법 제71조의2	양도세 1세대 1주택 비과세 판정 제외 + 종부세 1세대 1주택자	2024.1.4.~2026.12.31.
주택 수 산정 제외	종부세법 시행령 · 소득세법 시행령 제167조의3	종부세 세율 주택 수·조정지역 중과에서 제외	2026.1.1. 이후

세 제도 모두 세컨드홈을 「없는 것으로 봐 주는」 구조입니다. 그래서 혜택은 원래 갖고 있던 집의 양도세·종부세에서 나옵니다. 세컨드홈 자체의 세금이 깎이는 것이 아닙니다.

세컨드홈 특례 조건은 지역과 가액

양도세 특례의 주택 요건은 조세특례제한법 시행령 제68조의2 제1항이 정합니다.

1) 수도권 밖의 지역에 지정된 인구감소지역에 소재한 주택의 경우: 9억원
2) 수도권에 지정된 인구감소지역에 소재한 주택의 경우: 4억원

• 지역: 인구감소지역이되, 수도권은 접경지역만(가평·연천·강화·옹진), 광역시는 군만 인정. 원래 집과 같은 시·군·구면 제외합니다.
• 가액: 주택과 부속토지의 기준시가 합계. 수도권 4억원, 수도권 밖 9억원.
• 인구감소관심지역(수도권 밖): 기준시가 4억원(같은 항 제2호).
• 세대: 1주택을 보유한 1세대가 취득해야 합니다. 이미 2주택이면 대상이 아닙니다.

6억원은 아직 아닙니다

2026년 세제개편안은 수도권 인구감소·접경지역과 인구감소관심지역의 가액 기준을 4억원에서 6억원으로 올리고, 취득기한을 2029년 12월 31일까지 늘리는 내용입니다. 적용은 2027년 1월 1일 이후 취득분부터이고 국회 심사 전입니다.

지금 사는 주택에는 현행 4억원·9억원이 적용됩니다. 기사 제목만 보고 6억원짜리를 올해 사면 특례를 받지 못할 수 있습니다.

종부세법의 지방 저가주택(공시가격 4억원)은 개편안에서도 그대로입니다. 두 제도의 4억원을 같은 숫자로 보면 안 됩니다. 하나는 기준시가, 하나는 공시가격 기준입니다.

양도세는 취득일, 종부세는 매년

같은 시행령 문장이 판정시점을 나눠 둡니다. 양도세(제71조의2 제1항)는 취득일 현재 가액만 봅니다. 종부세(같은 조 제2항)는 취득일과 매년 과세기준일에 모두 봅니다.

그래서 공시가격이 올라 기준을 넘는 해에는 종부세 특례가 그해 끊깁니다. 「다음 해부터 신청 생략」 규정은 절차를 줄여 준 것이지 요건을 면제한 것이 아닙니다.

혜택이 없는 경우

• 세컨드홈을 팔 때: 특례가 없습니다. 원래 집을 팔 때만 적용됩니다.
• 세컨드홈을 산 뒤에 산 집: 양도세 특례는 세컨드홈 취득 전부터 보유한 주택에 적용됩니다.
• 이미 2주택인 세대: 제71조의2는 1주택 보유 세대가 요건입니다.
• 취득세 중과: 세컨드홈을 사서 3주택이 되면 취득세 주택 수에서 빼 주는 규정은 없습니다. 인구감소지역 취득세 감면은 최대 75만원(조례 포함 150만원) 수준입니다.

자주 묻는 질문

기준시가(주택은 공시가격) 4억 5,000만원짜리 주택을 올해 사면 특례를 받습니까.
수도권 인구감소지역이면 4억원 기준이라 받지 못합니다. 수도권 밖 인구감소지역이면 9억원 기준이라 가능합니다.

6억원 기준은 언제부터입니까.
2026년 세제개편안 기준으로 2027년 1월 1일 이후 취득분부터입니다. 국회 통과 여부와 적용시기는 다시 확인해야 합니다.

종부세 특례는 한 번 신청하면 계속됩니까.
신청은 생략할 수 있지만 가액 요건은 매년 과세기준일에 다시 봅니다.

세컨드홈을 먼저 팔면 비과세입니까.
특례는 원래 보유하던 주택을 팔 때 적용됩니다. 세컨드홈 자체의 양도에는 없습니다.

 

함께 보면 좋은 글

장기보유특별공제 개편, 2028년부터 거주 중심으로 - 2026년 세법개정안 (소득세법 제95조 제2항)

 

주택임대사업자 혜택 축소 - 등록임대 중과 제외에 2027년 양도기한이 생깁니다

 

종부세 합산배제 신고, 9월 30일까지 등록하면 올해분부터 빠집니다

 

임대사업자 자동말소, 추징은 없지만 5년을 넘기면 비과세가 사라집니다

 

---

세무법인 이움 중앙지점 대표세무사 박성진
서울특별시 강남구 학동로38길 11, 2층(논현동)
02-545-5328