세무법인 이움 중앙지점 박성진 세무사입니다.
결론
배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내에 양도하면 증여자의 취득가액으로 양도차익을 계산합니다(소득세법 제97조의2 제1항, 이월과세).
2025년 12월 23일 개정으로 직계존비속이 「양도 당시 사망한 경우」가 제외되어, 2026년 1월 1일 이후 양도분부터는 증여자인 부모가 이미 사망했다면 이월과세를 적용하지 않습니다(부칙 제21221호 제7조).
배우자 증여에만 있던 사망 예외가 부모·자녀 증여로 넓어진 개정입니다. 실무에서 먼저 보는 것은 증여일·양도일·증여자 사망일 세 날짜입니다.
목차
이월과세 조문과 2025년 12월 개정
거주자가 양도일부터 소급하여 10년 … 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속(양도 당시 사망한 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)으로부터 증여받은 … 자산 … 의 양도차익을 계산할 때 … 1. 취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다.
(소득세법 제97조의2 제1항)
배우자 쪽 「사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외」는 종전부터 있었고, 직계존비속 쪽 「양도 당시 사망한 경우는 제외」가 2025년 12월 23일 개정으로 더해졌습니다. 같은 항 제3호에 따라 수증자가 낸 증여세 상당액은 필요경비에 넣습니다.
적용 시기: 부칙
제97조의2제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 자산을 양도하는 경우부터 적용한다.
(소득세법 부칙 <제21221호, 2025.12.23.> 제7조)
시행일은 2026년 1월 1일입니다. 증여받은 시점과 관계없이 2026년 1월 1일 이후에 양도하면 개정 규정이 적용됩니다.
이월과세를 적용하지 않는 경우
| 근거 | 내용 |
|---|---|
| 제1항 괄호 | 배우자가 사망해 혼인관계가 소멸한 경우, 직계존비속이 양도 당시 사망한 경우 |
| 제2항 제1호 | 사업인정고시일부터 2년 이전 증여 후 협의매수·수용 |
| 제2항 제2호 | 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 양도가 되는 경우 |
| 제2항 제3호 | 이월과세 적용 결정세액이 미적용 결정세액보다 적은 경우 |
이월과세가 배제되면 소득세법 제101조 제2항(양도소득의 부당행위계산)을 함께 검토해야 합니다. 같은 항은 특수관계인에게 증여한 자산을 수증자가 증여일부터 10년 이내에 양도하고, 수증자의 증여세와 양도소득세를 합한 세액이 증여자가 직접 양도한 것으로 본 양도소득세보다 적으면 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다. 괄호에서 제외하는 대상은 「제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속」이므로, 증여자 사망으로 제97조의2 제1항이 적용되지 않는 경우는 이 괄호에 해당하지 않습니다. 다만 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 적용하지 않습니다(같은 항 단서). 증여자 사망 후 양도에 이 조항을 적용한 국세청 해석은 이번 조회에서 확인하지 못했습니다.
취득가액 비교 예시
예를 들어 부친이 2억원에 취득한 토지를 2023년에 증여받아 8억원으로 신고했고, 2027년에 10억원에 양도한다고 가정합니다.
| 양도 당시 부친 | 취득가액 | 양도차익(필요경비 제외 전) |
|---|---|---|
| 생존(이월과세 적용) | 2억원 | 8억원 |
| 사망(이월과세 미적용) | 8억원(증여 당시 평가액) | 2억원 |
10년과 5년의 경계
이월과세 기간을 5년에서 10년으로 늘린 2022년 12월 개정은 부칙 제18조에서 그 시행(2023년 1월 1일) 전에 증여받은 자산에 종전 규정(5년)을 적용하도록 정했습니다. 기간은 등기부상 소유기간으로 셉니다(제97조의2 제3항).
자주 묻는 질문
2025년에 이미 판 경우에도 적용됩니까.
아닙니다. 부칙 제7조가 2026년 1월 1일 이후 양도분부터로 정합니다.
증여자가 양도 뒤에 사망하면.
조문은 「양도 당시 사망한 경우」로 정하고 있어 양도일 현재 생존 여부로 판정합니다.
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