종부세 합산배제 임대주택, 아파트·조정대상지역·등록 신청일로 갈립니다 — 단기·장기 유형별 비교

세무법인 이움 중앙지점 박성진 세무사입니다.

같은 임대주택인데 한 채는 종합부동산세에서 빠지고 한 채는 빠지지 않는 일이 있습니다. 집이 달라서가 아니라 등록을 신청한 날이 달라서입니다. 임대주택 제도는 부동산대책이 나올 때마다 한 겹씩 제한이 붙었고, 그 발표일이 종합부동산세법 시행령 제3조에 그대로 선으로 남았습니다. 선은 다섯 개이고, 그 선의 앞에 서 있는지 뒤에 서 있는지가 결론을 정합니다. 그래서 이 판정은 등기부나 계약서가 아니라 등록증의 신청일 한 칸에서 시작합니다.

다섯 개의 날짜

먼저 전체를 놓고 보시는 편이 낫습니다. 어느 날짜가 무엇을 가르고, 그 날짜가 무엇을 한 날인지를 함께 적었습니다.

날짜	무엇을 가르나	그날 기준이 되는 행위	근거
2018년 3월 31일	5년짜리 옛 유형이 닫힌 날	임대사업자 등록과 사업자등록 완료	시행령 제3조 제1항 제1호·제2호
2018년 9월 13일	조정대상지역 단기임대 제외	주택의 취득	제11호 나목 1)
2020년 6월 17일	법인의 조정대상지역 주택 제외	등록 신청	제8호 나목 2)·제11호 나목 2)
2020년 7월 11일	아파트 매입임대 제외 단기를 장기로 변경신고한 것 제외	등록 신청 또는 변경신고	제8호 나목 3)·나목 4)
2020년 8월 18일	장기일반 의무임대기간 8년과 10년	등록 신청	시행령 부칙 제31085호 제4조

표에서 2018년 9월 13일만 취득일을 보고 나머지는 등록 신청일을 봅니다. 이 둘을 섞어 판단하면 결론이 반대로 나옵니다. 취득은 2019년인데 등록 신청이 2020년 9월인 주택을 취득일 기준으로 보면 8년이라고 판단하게 되는데, 실제로는 10년입니다.

아파트는 사서 임대하면 빠집니다

가장 많이 받는 질문입니다. 2020년 7월 11일 이후 등록 신청분부터 아파트가 막혔습니다.

종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 나목 3) — 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

여기서 두 가지를 나누어 보셔야 합니다.

사서 임대하는 것과 지어서 임대하는 것이 다릅니다

배제 문구가 붙어 있는 곳은 제8호, 즉 매입임대입니다. 제7호의 건설 장기일반민간임대주택에는 아파트를 빼라는 문구가 없습니다. 직접 지어서 임대하는 경우와 사들여서 임대하는 경우를 조문이 다르게 취급합니다.

다만 이것을 아파트의 우회로로 읽어서는 안 됩니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호는 민간건설임대주택을 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택으로 정하고 있습니다. 아파트는 공동주택이어서 사업계획승인 대상이고, 건설임대는 사실상 시행·건설 사업자의 영역입니다.

따라서 주택을 매입하여 임대하려는 개인 임대사업자에게 2020년 7월 11일 이후 아파트는 사실상 배제된 것으로 보아야 합니다.

단기는 범위가 더 넓습니다

이 대목이 실무에서 자주 어긋납니다. 민간임대주택에 관한 특별법이 정의 단계에서 이미 아파트를 빼 두었는데, 장기일반과 단기의 괄호가 서로 다릅니다.

민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 — "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

같은 법 제2조 제6호의2 — "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 6년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)는 제외한다]을 말한다.

두 괄호를 나란히 놓고 보십시오. 장기일반은 아파트를 임대하는 "민간매입임대주택"을 제외합니다. 사서 임대하는 경우만 빠지고 지어서 임대하는 것은 남습니다. 단기는 "아파트"를 그대로 제외합니다. 짓든 사든 가리지 않습니다.

정리하면 아파트로 임대사업을 하실 수 있는 길은 직접 지어서 장기일반으로 등록하는 경우 하나가 남습니다.

괄호 안도 놓치지 마십시오. 여기서 빼는 아파트는 도시형 생활주택이 아닌 아파트입니다. 아파트형 도시형 생활주택은 이 괄호에 따라 제외 대상에서 다시 빠져나옵니다. 등기부와 건축물대장의 표기를 확인하실 값이 있는 자리입니다.

단기를 장기로 바꾸는 길은 막혀 있습니다

시행령 제3조 제1항 제8호 나목 4)는 종전 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택을 제외한다고 정합니다. 단기로 등록해 둔 것을 장기로 전환해 요건을 채우는 방법은 성립하지 않습니다. 판정 기준은 변경신고 접수일입니다.

그리고 민간임대주택법 제2조 제6호가 삭제되었다는 점도 함께 보셔야 합니다. 종전 단기민간임대주택이 그 자리에 있었습니다. 등록증에 단기라고 적혀 있어도 삭제된 제6호의 종전 단기인지, 현행 제6호의2의 6년 유형인지에 따라 적용 조문이 달라집니다.

조정대상지역은 누가 언제 취득했는지를 봅니다

소재지가 조정대상지역이면 별도의 제외 규정을 통과해야 합니다. 개인과 법인이 같은 구조로 되어 있지만 보는 시점이 다릅니다.

조문	누구에게	기준이 되는 시점	대상 유형
제8호 나목 1)	1주택 이상 보유한 세대의 세대원	공고일 이후 새로 취득	장기일반
제8호 나목 2)	법인 또는 법인으로 보는 단체	공고일 이후 등록 신청 (이미 공고된 지역은 2020년 6월 17일)	장기일반
제11호 나목 1)	1주택 이상 보유한 세대의 세대원	공고일 이후 새로 취득 (이미 공고된 지역은 2018년 9월 13일)	단기
제11호 나목 2)	법인 또는 법인으로 보는 단체	공고일 이후 등록 신청 (이미 공고된 지역은 2020년 6월 17일)	단기

빠져나가는 길이 둘 있습니다

첫째, 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 주택을 취득했거나, 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외 대상에서 빠집니다. 잔금과 등기가 공고일 이후여도 계약과 계약금이 그 전이면 살아납니다.

여기서 필요한 것은 매매계약서와 계약금 입금 내역입니다. 계좌이체 기록이 남아 있어야 하고, 현금으로 주고받아 흐름이 없으면 확인이 어려워집니다. 계약서만 있고 자금 흐름이 없으면 다투게 되는 자리입니다.

둘째, 조문이 "1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한"이라고 되어 있습니다. 조정대상지역에 있다는 사실만으로 제외되는 것이 아니라 이미 주택을 보유한 상태에서 추가로 취득한 경우가 대상입니다. 무주택 세대가 조정대상지역에서 첫 주택을 취득해 등록하는 경우는 이 조항에 해당하지 않습니다.

법인은 이 두 길이 모두 막혀 있습니다

법인 쪽 조항에는 "1주택 이상을 보유한 상태에서"라는 요건이 없습니다. 법인이 조정대상지역 주택을 처음 취득해 등록하더라도 공고일 이후 등록 신청이면 그대로 제외됩니다. 계약금으로 구제받는 예외도 개인 쪽 조항에 붙어 있어 법인은 쓸 수 없습니다. 법인 명의 임대사업을 검토하실 때 먼저 확인하셔야 하는 차이입니다.

덧붙여 조정대상지역은 국토교통부 공고로 지정되고 해제됩니다. 지금 해제된 지역이라도 취득 당시에 지정되어 있었다면 그 시점 기준으로 판정하고, 지금 지정되어 있어도 취득이 공고 이전이면 걸리지 않습니다. 현재 상태가 아니라 그때의 공고를 확인하셔야 합니다.

8년은 조문에 없고 부칙에 있습니다

업무를 보다 보면 10년을 채워야 한다고 알고 계셨는데 이미 의무기간을 다 채우신 분을 만납니다. 8년이라는 숫자가 시행령 본문에 없기 때문입니다. 조문을 찾아 읽어도 나오지 않고 부칙에 들어 있습니다.

종합부동산세법 시행령 부칙 제31085호(2020년 10월 7일) 제4조(의무임대기간에 관한 경과조치) — 2020년 8월 18일 전에 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함한다)한 경우의 의무임대기간에 관하여는 제3조제1항제7호나목 및 같은 항 제8호가목2)의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

기준은 등록을 신청한 날이지 임대를 시작한 날이 아닙니다. 임대개시일로 계산하면 몇 달이 어긋나 8년 대상인데 10년으로 보게 되는 일이 생깁니다.

괄호도 중요합니다. 임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항 변경신고도 그 시점으로 봅니다. 나중에 주택을 추가하신 경우라도 그 변경신고가 2020년 8월 18일 전이었다면 종전 규정입니다.

저는 이런 경우 등록증 사본부터 받아 봅니다. 등록번호나 임대개시일이 아니라 신청일 한 칸을 보기 위해서입니다.

유형별 임대기간과 공시가격

유형	의무임대기간	공시가격 상한
건설임대주택 (제1호) 2018년 3월 31일 이전 등록분	5년	2호 이상 30호 미만 9억원 30호 이상 12억원
매입임대주택 (제2호) 2018년 3월 31일 이전 등록분	5년	30호 미만 수도권 6억원 수도권 밖 3억원
건설 장기일반 (제7호)	10년 2020년 8월 18일 전 신청분은 8년	2호 이상 30호 미만 9억원 30호 이상 12억원
매입 장기일반 (제8호)	10년 2020년 8월 18일 전 신청분은 8년	30호 미만 수도권 6억원 수도권 밖 3억원
건설 단기 (제10호)	6년	6억원, 전용면적 149제곱미터 이하
매입 단기 (제11호)	6년	수도권 4억원 수도권 밖 2억원

어느 유형으로 등록하셨든 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않아야 합니다. 그리고 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 두 제한이 함께 걸린다는 점이 자주 잊힙니다. 5퍼센트 안쪽이라도 1년이 지나지 않았으면 올릴 수 없습니다.

임대기간이 끊기지 않는 경우

의무임대기간을 채우는 중에 사정이 생기는 일이 있습니다. 시행령 제3조 제7항이 기간을 이어서 계산하는 경우를 두고 있습니다.

상황	처리	근거
상속으로 취득해 계속 임대	피상속인의 임대기간을 합산	제7항 제2호
임차인이 나가고 다음 임차인까지 공실	2년 이내이면 계속 임대로 봄	제7항 제4호
재개발·재건축·소규모주택정비로 멸실	새 주택과 기간 합산 준공일부터 6개월 이내 임대 개시	제7항 제7호
리모델링	허가일·사업계획승인일 전후 기간 합산	제7항 제7호의2

재건축과 리모델링으로 기간을 합산받으려면 서류를 내야 합니다. 시행령 제3조 제10항은 멸실 후 최초로 도래하는 과세기준일이 속하는 과세연도의 9월 16일부터 30일까지 서류를 제출하도록 정하고 있습니다. 합산배제 신고와 같은 창구인데 별도로 챙기지 않으면 그대로 지나갑니다. 준공일부터 6개월이라는 기한도 함께 보셔야 합니다. 새 주택을 받고 임차인을 구하는 사이에 6개월이 지나면 앞의 기간이 이어지지 않습니다.

의무임대기간이 끝나도 자동으로 말소되지 않는 유형이 있습니다

의무임대기간을 채우면 등록이 끝난다고 알고 계신 경우가 많습니다. 그런데 자동으로 말소되는 유형은 법에 두 가지로 한정되어 있습니다.

민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항 — 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(도시형 생활주택이 아닌 것)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

조문이 자동말소 대상으로 든 것은 단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 둘입니다.

유형	임대의무기간이 종료하면
단기민간임대주택 (물건 종류 무관)	자동말소
장기일반 중 아파트 매입임대	자동말소
장기일반 중 단독·다중·다가구·연립·다세대·오피스텔	자동말소되지 않음
장기일반 건설임대	자동말소되지 않음

뒤의 두 줄은 임대의무기간이 종료해도 등록이 그대로 남습니다. 임대사업자가 별도로 말소를 신청하지 않는 한 지위가 유지되고, 지위를 유지하는 동안 임대료 증액 제한 등 공적 의무를 계속 지키면 종합부동산세 합산배제도 계속 적용됩니다.

의무임대기간이 끝나는 시점에 계속 받을 것인지 말소할 것인지가 선택이 됩니다. 계속 받으려면 100분의 5 제한을 그대로 지켜야 하고, 그만두려면 말소를 신청합니다.

여기서 아파트가 한 번 더 걸립니다. 아파트 매입임대는 2020년 7월 11일 이후 등록분이 합산배제에서 제외되고, 그 전에 등록해 적용받고 있던 것도 임대의무기간이 종료하면 자동으로 말소됩니다. 들어가는 문과 남는 문이 모두 좁습니다.

자주 묻는 질문

아파트를 임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제를 받을 수 있나요?

사서 임대하는 경우 2020년 7월 11일 이후 등록 신청분은 받을 수 없습니다. 시행령 제3조 제1항 제8호 나목 3)이 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 제외하고 있습니다. 다만 직접 지어서 임대하는 건설임대는 제7호에 그 문구가 없어 그대로 적용됩니다. 빌라·다세대주택·오피스텔·단독주택도 이 조항에 걸리지 않습니다.

단기로 등록하면 아파트도 되나요?

안 됩니다. 단기는 더 넓게 막혀 있습니다. 민간임대주택법 제2조 제6호의2가 정의 단계에서 아파트를 제외하는데, 장기일반과 달리 매입인지 건설인지를 가리지 않습니다. 아파트로 임대사업을 하실 수 있는 길은 직접 지어서 장기일반으로 등록하는 경우 하나가 남습니다.

장기일반 의무임대기간은 8년인가요 10년인가요?

등록 신청일로 갈립니다. 2020년 8월 18일 전에 신청하셨다면 종전 규정에 따라 8년이고 그 이후라면 10년입니다. 시행령 부칙 제31085호 제4조의 경과조치이며 기준은 임대개시일이 아니라 등록 신청일입니다. 임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항 변경신고도 그 시점으로 봅니다.

조정대상지역에 있는 주택은 무조건 안 되나요?

그렇지 않습니다. 조문은 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 경우를 대상으로 합니다. 또 공고가 있은 날 이전에 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면 제외 대상에서 빠집니다. 매매계약서와 계약금 이체 내역을 보관해 두셔야 합니다.

무주택 상태에서 조정대상지역 주택을 사서 등록하면요?

개인이라면 해당 조항에 걸리지 않습니다. 시행령이 "1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서"를 요건으로 두고 있기 때문입니다. 다만 법인은 다릅니다. 법인 쪽 조항에는 그 요건이 없어 공고일 이후 등록 신청이면 그대로 제외됩니다.

단기로 등록했다가 장기로 바꾸면 되나요?

2020년 7월 11일 이후 변경 신고분은 받을 수 없습니다. 시행령 제3조 제1항 제8호 나목 4)가 종전 단기민간임대주택으로서 그날 이후 장기일반으로 변경 신고한 주택을 제외하고 있습니다. 판정 기준은 변경신고 접수일이므로 신고 서류의 날짜를 확인하십시오.

재건축으로 임대주택이 멸실되면 임대기간이 끊기나요?

끊기지 않습니다. 시행령 제3조 제7항 제7호가 새 주택의 임대기간을 합산하도록 정하고 있습니다. 다만 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 하고, 멸실 후 최초로 도래하는 과세기준일이 속하는 과세연도의 9월 16일부터 30일까지 서류를 제출해야 합니다.

의무임대기간이 끝나면 등록이 자동으로 없어지나요?

유형에 따라 다릅니다. 단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택 중 아파트 매입임대는 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소됩니다. 그 밖의 장기일반민간임대주택과 건설임대는 자동말소 대상이 아니어서, 말소를 신청하지 않으면 등록이 유지되고 공적 의무를 계속 지키는 동안 합산배제도 이어집니다.

등록증부터 확인하십시오

이 글의 판정은 모두 등록증 한 장에서 시작합니다. 보실 것은 네 가지입니다. 등록 신청일, 등록 유형(단기인지 장기일반인지), 물건의 종류(아파트인지 아닌지), 건설인지 매입인지. 여기에 취득 당시 조정대상지역 여부를 더하면 적용 조문이 특정됩니다.

임대주택을 여러 채 보유하고 계시면서 물건마다 등록 시점이 다른 경우를 자주 만납니다. 한 채는 2018년에, 다른 한 채는 2020년에 등록하신 식입니다. 이런 경우 같은 분의 물건인데 물건마다 적용 조문과 의무임대기간이 다릅니다. 전부 같은 규칙으로 관리하시다가 한 채에서 요건이 깨지는 일이 생기므로, 물건별로 표를 만들어 두시는 편이 좋습니다.

다음 글에서 이어서 다루겠습니다

의무임대기간을 채우지 못하고 등록이 말소되는 경우가 남았습니다. 자진말소인지 자동말소인지에 따라 경감받은 세액의 추징 여부가 갈리고, 거주주택 비과세와 양도소득세 중과 제외까지 함께 보아야 합니다. 다음 글에서 정리하겠습니다.

이 글은 종합부동산세 합산배제를 다루는 두 번째 글입니다. 신고 기간과 9월 30일 등록 기한은 종부세 합산배제 신고, 9월 30일까지 등록하면 올해분부터 빠집니다에서 먼저 정리했습니다. 같은 내용을 네이버 블로그에도 올려 두었습니다.

관련해서 주택임대사업자 혜택 축소 — 등록임대 중과 제외에 2027년 양도기한이 생깁니다와 장기보유특별공제 개편, 2028년부터 거주 중심으로 바뀝니다도 함께 보시면 도움이 됩니다.

이 글은 종합부동산세법 시행령 제3조와 그 부칙 제31085호, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조의 원문을 법제처에서 직접 확인하고 작성했습니다. 조정대상지역 지정 현황은 공고로 수시로 바뀌므로 본문에 적지 않았습니다. 개별 사안은 등록증의 신청일과 취득 당시의 공고 내용을 함께 보아야 결론이 나옵니다.

 

 

주택임대사업자 종부세, 등록 신청일 하루 차이로 2년이 갈립니다

 

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