사택 비과세와 오피스텔 — 근로소득은 비과세, 부가가치세 매입세액은 불공제입니다

세무법인 이움 중앙지점 박성진 세무사입니다.

오피스텔을 사무실로 계약해 세금계산서를 받고 매입세액을 공제했는데, 실제로는 직원이 그곳에서 살고 있는 경우가 있습니다. 지방에서 올라온 직원에게 숙소를 마련해 준 것인데, 계약은 사무실로 되어 있는 것입니다.

이 상황에서 두 세목의 결론이 반대로 나옵니다. 부가가치세 매입세액은 불공제될 수 있는데, 근로소득은 사택 요건을 갖추면 비과세입니다. 하나씩 보겠습니다.

주택을 제공받는 이익은 원칙적으로 근로소득입니다

출발점은 소득세법 시행령 제38조입니다. 근로소득에 포함되는 것을 열거하면서 이렇게 정하고 있습니다.

5. 급식수당ㆍ주택수당ㆍ피복수당 기타 이와 유사한 성질의 급여
6. 주택을 제공받음으로써 얻는 이익
7. 종업원이 주택의 구입ㆍ임차에 소요되는 자금을 저리 또는 무상으로 대여 받음으로써 얻는 이익

회사가 집을 내어 주면 그 이익이 근로소득이라는 것입니다. 무상으로 살게 해 주었으니 그만큼 급여를 더 준 것과 같다고 보는 구조입니다.

그런데 사택이면 비과세입니다

소득세법 제12조 제3호 저목이 「대통령령으로 정하는 복리후생적 성질의 급여」를 비과세로 정하고 있고, 그 대통령령이 시행령 제17조의4입니다. 제1호가 사택 제공 이익입니다.

구분	사택 제공 이익이 비과세인가
주주·출자자가 아닌 임원	비과세
소액주주인 임원	비과세
임원이 아닌 종업원	비과세
국가·지방자치단체 근로소득자	비과세
소액주주가 아닌 주주·출자자인 임원	목록에 없습니다 — 과세

직원이 사는 경우라면 「임원이 아닌 종업원」에 해당하니 비과세입니다. 그런데 대표이사가 지분을 상당히 들고 있으면서 그 집에 사는 경우라면 이야기가 달라집니다. 목록에서 빠지기 때문입니다. 소액주주 판정은 시행규칙 제9조의2 제3항이 법인세법 시행령 제50조 제2항을 준용합니다.

사택의 정의가 생각보다 좁습니다

소득세법 시행규칙 제9조의2 제1항입니다.

사용자가 소유하고 있는 주택을 종업원등에게 무상 또는 저가로 제공하거나, 사용자가 직접 임차하여 종업원등에게 무상으로 제공하는 주택

두 가지의 요건이 다릅니다. 회사가 소유한 집이면 저가로 받아도 사택이지만, 회사가 임차한 집이면 무상이라야 사택입니다. 월세의 일부를 직원에게 받고 계신다면 그 순간 사택이 아니게 됩니다.

또 하나 조심하실 것이 있습니다. 국세청은 주택수당을 지급하면서 임대차 계약의 명의만 회사로 해 둔 경우는 사택이 아니라고 회신한 바 있습니다(소득세과-523, 2014.09.23.). 형식만 갖추는 것으로는 부족하다는 뜻입니다.

임차한 집이라면 제2항도 보셔야 합니다. 직원이 전근·퇴직·이사하면 다른 직원이 들어오는 경우에 한해 계속 사택으로 봅니다. 들어올 사람이 없거나 계약 잔여기간이 1년 이하인데 임대인이 갱신을 거부하는 경우는 예외입니다.

부가가치세는 결론이 반대입니다

부가가치세법 제39조 제1항 제4호는 「사업과 직접 관련이 없는 지출로서 대통령령으로 정하는 것」에 대한 매입세액을 공제하지 않는다고 정합니다. 그 범위는 시행령 제77조가 소득세법 시행령 제78조와 법인세법 시행령 제48조·제49조 제3항·제50조를 끌어다 씁니다.

사무실 명목으로 임차했지만 실제 용도가 직원 주거라면 사업 관련성이 부정될 수 있고, 그러면 매입세액이 불공제됩니다.

근로소득에서 사택으로 비과세된다고 해서 부가세 매입세액이 공제되는 것이 아닙니다. 두 세목은 판정 기준이 다릅니다. 근로소득은 「복리후생인가」를 묻고, 부가세는 「사업과 직접 관련이 있는가」를 묻습니다.

여기서 더 근본적인 문제가 하나 있습니다. 주택 임대는 부가가치세 면세라 임대인이 세금계산서를 발행할 수 없는 것이 원칙입니다. 오피스텔을 업무용으로 계약해 세금계산서를 받았는데 실제로는 주거용으로 썼다면, 임대인 쪽의 면세·과세 판정까지 함께 문제가 됩니다. 내 문제로만 끝나지 않는다는 뜻입니다.

실무에서는 이 순서로 봅니다

첫째, 계약서상 용도와 실제 사용이 같은지 확인합니다. 여기서 어긋나면 그다음이 전부 문제가 됩니다.

둘째, 거주자가 누구인지 봅니다. 임원인지 종업원인지, 임원이라면 주주·출자자인지까지 확인합니다.

셋째, 무상인지 저가인지 봅니다. 회사가 임차한 집은 무상이라야 사택입니다.

넷째, 주택수당을 따로 주고 있지 않은지 봅니다. 수당을 주면서 계약만 회사 명의로 해 두면 사택으로 인정받기 어렵습니다.

다섯째, 부가세 매입세액은 별도로 판단합니다. 근로소득 결론과 다를 수 있습니다.

저는 이런 경우 계약을 하기 전에 먼저 말씀해 달라고 부탁드립니다. 계약서를 쓰고 세금계산서를 받은 뒤에는 되돌릴 수 있는 것이 거의 없기 때문입니다. 용도를 무엇으로 적을지, 월세를 회사가 전부 낼지 직원이 일부 낼지를 계약 전에 정하면 세금 결론이 달라집니다.

자주 묻는 질문

직원에게 월세 일부를 받으면 어떻게 됩니까.
회사가 임차한 집이라면 무상 제공이라야 사택입니다. 일부라도 받으시면 사택 요건에서 벗어나고, 그러면 제공받은 이익이 근로소득이 됩니다. 회사가 소유한 집이라면 저가 제공도 사택입니다.

대표이사가 살아도 됩니까.
주주·출자자가 아닌 임원이거나 소액주주인 임원이면 비과세 대상입니다. 지분을 상당히 보유한 대표라면 목록에서 빠지므로 근로소득으로 보게 됩니다.

사택으로 인정되면 부가세도 공제됩니까.
아닙니다. 근로소득 비과세와 부가세 매입세액 공제는 판정 기준이 다릅니다. 사택으로 인정되더라도 사업과 직접 관련이 없는 지출로 보아 매입세액이 불공제될 수 있습니다.

계약 용도를 사무실로 적었는데 문제가 됩니까.
계약서 문구보다 실제 사용이 기준입니다. 주거용으로 쓰고 있다면 임대인 쪽 면세 판정까지 영향을 받을 수 있으므로, 계약 단계에서 정리하시는 편이 안전합니다.

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이 글은 2026년 9월 16일에 작성했습니다. 인용한 조문은 2026년 7월 1일 시행 기준입니다. 세법은 개정이 잦으므로 실제 처리 전에 해당 과세기간 기준을 다시 확인하시기 바랍니다.

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세무법인 이움 중앙지점 대표세무사 박성진
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